Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Durumlarda Tahliye Edebilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu kiracıyı korur. Kira sözleşmesinin süresi dolsa bile kiracı sözleşmeyi feshetmedikçe sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzar. Kiraya verenin kiracıyı tahliye edebilmesi için kanunda sayılan sebeplerden birinin bulunması gerekir.

1. Kiraya verenin veya yakınlarının konut ihtiyacı

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa tahliye davası açabilir (TBK m. 350). İhtiyacın gerçek, samimi ve sürekli olması gerekir. Belirli süreli sözleşmelerde dava, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

Bu sebeple tahliye edilen taşınmaz, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.

2. Yeniden inşa veya esaslı onarım

Taşınmazın yeniden inşası, imarı ya da kullanımı imkansız hale getirecek esaslı bir onarım gerekiyorsa da tahliye davası açılabilir. Bu durumda da yapılacak işin zorunlu olması ve kiracının taşınmazda kalmasının işi imkansız kılması aranır.

3. Yeni malikin ihtiyacı

Kiralananı sonradan satın alan yeni malik, kendisi veya yakınları için ihtiyaç iddiasıyla tahliye isteyebilir (TBK m. 351). Bunun için taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesi ve edinme tarihinden itibaren altı ay sonra dava açması gerekir. Alternatif olarak sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de dava açılabilir.

4. Yazılı tahliye taahhüdü

Kiracı, belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmiş ve boşaltmamışsa kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir veya icra takibi başlatabilir (TBK m. 352/1). Uygulamada taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanması geçerliliği tartışmalı hale getirir; taahhüdün teslimden sonraki bir tarihte ve kiracının serbest iradesiyle verilmesi önemlidir.

5. İki haklı ihtar

Kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için iki kez haklı olarak yazılı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir (TBK m. 352/2).

6. Kiracının aynı ilçede konutu olması

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı il veya ilçe sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa tahliye istenebilir (TBK m. 352/3).

7. On yıllık uzama süresinin dolması

Belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresi, belirsiz süreli sözleşmelerde ise on yıllık kira süresi dolduktan sonra kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 347). Bunun için izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunulması gerekir.

8. Kira borcunun ödenmemesi (temerrüt)

Kira bedeli ödenmezse kiraya veren, en az otuz günlük süre vererek yazılı ihtarda bulunur ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir (TBK m. 315). Süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye davası veya icra yoluyla tahliye yoluna gidilebilir.

Arabuluculuk şartı

1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Tahliye taahhüdüne veya kira borcunun ödenmemesine dayalı icra takipleri ise bu şartın dışındadır.

Tahliye süreçlerinde en sık yapılan hata, sürelerin kaçırılmasıdır. Kanunda öngörülen bir aylık süreler hak düşürücü niteliktedir ve kaçırıldığında dava ancak bir sonraki kira dönemi için açılabilir.